昆明二环内最舒服的区域，二手房东已经“不讲价”了
导语：
二环内，这个区域最为特殊：top学区，高校云集，风景优美。
某一程度上缺了现代化的繁华商圈，但浓厚的人文气息和风景刚好契合了不少昆明人的需求。
本只想来看看莲华小学学区房，却意外发现昆明二环内一处静谧宜居之地——莲华片区。
本文提到的小区包括：莲华划片范围内最次新的二手房戎锦，家园即是校园的昆工次新家属区怡锦苑，还有它们的平替荷叶馨园，更有总价四五十万低门槛入手乐酷和莲华小区。
二手房攻略栏目截止目前写过大概昆明100个二手房小区了，欢迎点进公众号内部查看，因往期文章太多占用字数，本文不再贴老文章链接了。
你我居住，不过是上百平米的空间，而窗外的美景、方圆1公里范围内的配套才是居住真正的价值所在。
这里曾是“十亩荷花鱼世界，半城杨柳拂楼台”，昔日“陈圆圆的梳妆台、永历帝陵”，春日里步入莲花池公园，这里不似翠湖那样喧闹，阳光下翠海、烟柳、长桥还有八角莲花阁，静谧美好。
同时房价也更加亲民友好。
（莲花池公园，可惜就是水有点绿）
不得不承认，春城的春天，最美。
（莲花池公园步道，人不多，比较安静）
我们探访本区域的时间，刚好是樱花肆意盛放的三月中旬，无论是我们探访的次新房小区还是老破小，总能瞥见一抹高饱和度的粉红色。
（摄于戎锦花园）
再过十几日，待到蓝花楹盛开，又是另一番滋味了。
（教场中路两侧的蓝花楹树）
（摄于莲花池正街一带）
昆明最具特色的蓝花楹景观道，便位于本文区域之内的教场中路两侧一段约2公里的路段。
（我们发稿前还不是花期，这里引用官方媒体报道图片给大家看下盛花期的景色，图片来自人民日报 子涵 摄）
每到4月盛花期，整条街道被浓郁热烈的蓝紫色海洋包围。
总之，虽只是路过，便觉得很值。
从教育配套上来看，作为二环内教育资源密集的莲华街道，拥有昆明理工大学、云南大学、云南师大等众多高校及其附属中小学，今天探盘的几个小区，就算是普通业主（非教育系统职工子女）也能划片到莲华小学。
（莲华小学本部，一二三年级就读于文昌巷校区，旁边是米轨铁路）
（昆明理工大学附属小学本部也在这一区域）
从生活便利度来看，位于一二环之间，虽没有较大型商圈，但农贸市场、社区商业都较为发达，且拥有四号线（小菜园、苏家塘站），还有1号线西北延经过。
但毕竟在老城区，路网虽然密集，这一区域又有坡地（荷叶山）、较多军事用地，总体来看路网并不规整，短期内也不太具备再开发的可能，城市界面一般。
总体来说，这个区域保留了昆明传统老城的成熟配套和自然+人文景观，区域舒适度较高，同时学区top，房价适中，适合对城市繁华度没有太高要求，但对人文精神世界有一定追求的小伙伴。
今天提到的小区具体位置如下：
本文提到的项目的具体价格如下：
注，莲华小学本部有两个校区，一二三年级在文昌巷米轨铁路旁边，学校夹在云大和昆工之间，四五六年级在教场中路旁边的政教路，即靠网红蓝花楹这一边。
戎锦花园
戎锦花园，乃是整个莲华小学学区fang中房龄最新的一个。
戎锦花园，位于教益路上，距离蓝花楹主题公园两百多米，距离莲花池公园400多米，距离莲华小学（政教路）步行1公里左右。
2009年首开，2010年交房，开盘价6800左右。
小区环境
戎锦花园的小区大门比较【板正】，小区整体用石砖铺地，绿化景观被围在花坛里，给我们的第一印象是这不太像个商品房小区，而像一个单位家属院。（后面查询发现该小区为解放军后勤工程学院设计，难怪……）
灌木修剪非常整齐，没有肆意生长。
正值樱花花期，小区内部大片亮眼的粉红色也是一道靓丽的风景线。
因全部是花坛+树池，也无贴地草坪，故没有像其他二手房小区一样底层灌木、草坪那样杂乱，虽然没有特别的设计元素，但整体感觉小区非常整洁。（看了很多小区，灌木的杂乱都是因为没有做护栏/花池围栏的缘故）
就二手房来说，太多花里胡哨的元素/水景之类反而不能长久，干净清爽就够了。
外立面采用灰蓝色为主，辅以橙黄色点缀做线条搭配，外墙用的是瓷砖，外立面不算时尚，但瓷砖不知道有没有补过，外墙瓷砖居然没有脱落的痕迹。
（主要是我们最近看的其他其他同年代小区都掉瓷砖比较明显，戎锦花园则没有）
产品与价格
小区共9栋，分别为28层高层、9层和13层小高层，高层房源为2梯5户。（小户型多在高层楼栋中，也是为本次探访的主要房源，不太理解为什么小高层都没做板楼，遗憾）
主要产品为85-90平米两房，104-132平米三房。
因只有2梯5户，楼道内也可见采光，户型格局在当年奇奇怪怪的筒子楼中算还可以了。
（楼道内也有采光）
但因为配套学区，价格稍贵，整体1.6~1.8w之间。（除我们看到一套低楼层的房源140万，单价低于1.6w之外，其他没有低于1.6w的）
但就算这样，中介朋友还是说“这个价格已经很便宜了，之前80多的小户型都是卖165w以上”。
（86~91平米户型格局，大致如上图，朝向略有不同）
整个片区去年确有1000元/平米左右的降价，但今年春节后，尤其2月后，看房者多了起来，中介表示今年房东已经“不好谈价”了。
加之有学校加持，中介坦言“去年这么差的市场，都没太大跌幅，学区房还是不一样的”。
80多平米两房，租金2500左右，这个水平处于昆明二环内次新房的平均水平。
（这套88平米小户型没有遮挡，感觉还是非常棒的，但房东报价160w）
居住管理
需要严格刷卡进入，每栋单元楼的门禁也完好，居住管理比较严格。
物业费1.8元/月/平米左右（全部算下来之后）。
从花草树木的养护来看，小区的维护也比较到位。
（修剪整整齐齐的灌木会让人心情变好哦）
旁边除了有高校之外，还临近军区、警官学院，推测有较多这类单位职工居住。加上一手房销售时，当时也吸引了一批昆八中的教职工团购该小区（开发商当时还宣传过这件事），故推测本小区的居住氛围不错。
（这里还有乒乓球和青少年书法协会）
（本小区24小时电子监控，还挺有安全感的）
购房风险
戎锦花园南侧（确切说是恒安新邻居南侧）的教武路有个垃圾转运站，经常有转运车辆经过，而这条路又是小区通往农贸市场、莲华小学、昆工等的必经之路，稍显不便。
同时也不确定是不是小区停车位不足（之前车位配比只有1：0.8），周边露天停车场的车都比较多。之前业主购买车位时价格为15-18万一个，价格较高，目前租金在400元/月左右。
同区域其他项目对比：
同在一个片区，戎锦花园难免会与恒安新邻居、欣安花园拿来对比，相对来说这三个都是教场西路以东板块能够兼顾舒适居住和学区，非常不错的小区。
恒安、欣安均为7层无电梯小区，外墙看着也比较新，之前2019~2020年恒安新邻居小区房价甚至到1.9w~2w，比戎锦花园还要更高。
当下，因没有电梯，价格回落，且房龄也更老，这两个小区目前稍低于戎锦花园。
教场西路附近教场北路还有个优质次新房小区——龙湖水晶郦城。
但其不在莲华小学划片范围，本次没有前往探访，水晶郦城本身是整个莲华板块最新的小区（2015年年底交付），就小区内部来说，绿化设计明显比其他小区高出一个档次，且维护明显比其他小区更好。（这毕竟是龙湖在昆明的第一个小区）
但全高层小区容积率（龙湖容积率3.99）还是比戎锦花园（容积率2.99）更高。
从价格上也能反应出龙湖水晶郦城的价值，尽管龙湖小区不在划片范围，但其二手房价格也接近其他次新学区房小区了。
（不是本次3月中旬拍摄，而是去年夏季拍摄）
若不需要学校的小伙伴也可选择该小区。
低门槛总价学区fang，莲华小区&乐酷
如果只考虑低门槛入手莲华小学学区fang，那么接下来可以看看老破小莲华小区和乐酷公寓。
对比片区内其他更低价的老破小，莲华小区明显居住属性稍微强一点，也能够满足不少群体过渡居住的需求。
（百度上显示莲花小区，而小区门口的牌子上写的是莲华小区，可能与昆明人口音花和华类似有关，就是同一个小区，大家看得懂就行）
对比其他老破小，莲华小区优势如下：
1、大树有集中修剪，低楼层采光不受影响。
2、较为规范的停车位，租金180元/月，不固定车位。
3、外部交通便利位置不错，南侧为学府路，距离农贸市场和公园都很近；内部也有一个小广场。
4、小区有道闸，单元门有门禁。
至于缺点，就是老破小的各种通病了，房龄、公区设施、绿化景观、居住氛围、户型设计、没有电梯等等。
这个小区的房子，建面46平米的两室（实际使用面积在60左右）挂牌总价多在60~70万之间。（两室租金在1200~1400之间）
（老房子户型格局要求就不能太高了，客厅餐厅也不一定规整）
而总价50多万的，基本上多是40多平米的一室一厅户型。
如果只考虑40多万入手买房，又不能接受老破小，只把这套房源当做“挂户神器”给小孩子读书，那么还可选择乐酷公寓（70年产权）。
已经不能称之为“小区”，只能称为一栋楼而已。
（左侧为昆明理工大学创业科技楼c栋，右侧为乐酷公寓）
紧靠昆工创业科技楼c栋，但又不能直接从昆工进入（本来这栋楼与乐酷公寓停车场连通，现在门被关上了，导致不连通），目前仅能从莲花池正街往旁边一个狭小的巷子进入，步行150米左右，这决定了乐酷公寓的关注度和知名度仅停留在小范围。
真正实地来到这个楼，颇有种梦回大学宿舍之感。
总高7层，步梯楼，一楼户型的卫生间还对着走廊，纯粹的大通间格局，28~39平米户型。
没有门禁，随意出入。
因靠近昆工，附近有较多培训机构（考研/公考培训之类），故也有较多租赁客群，内部有改造成短租酒店式公寓的。
（从2楼看出去就是这样了）
中介表示能租1000~1200元/月左右，即买房后落户，然后立马转租出去。
这个小区我们只看了一套房源，2楼的端户，39平米总价46万（全款45万）。
我们推测更小面积或更高楼层房源应该有三十多万能成交的，也就意味着这是莲华小学学区fang中的最低门槛价。
怡锦苑
同一个小区，南区被划入莲华小学，北区没有划入。
不知道是不是因为学校的原因，两个区的房价单价相差六千块，这也太扎心了吧。（也有北区楼栋太丑的原因，圆柱体的筒子楼）
（怡锦苑南北区价格差异，图源安居客，上述价格只是参考，我们用来展示两个区价格差异，不代表我们认同这个具体均价，具体价格看文章即可）
这个小区就是名不见经传的怡锦苑。（本文重点介绍怡锦苑南区）
（注，这里的划片范围，根据莲华小学划片，教场西路1-39号划入，怡锦苑南区为教场西路37号，其北区不在划片范围，所以也可以推测怡锦苑北区还要往北一点荷叶山上的某新盘项目，也很难划片到莲华招生范围）
北侧为荷叶山，道路为荷风路（小区大门在荷风路），一个缓坡，再往上甚至已经感觉走到了路的尽头，稍有点不太方便。
（荷风路上的小区大门）
（站在学府路上也可能看到小区楼栋）
（站在昆明理工大学教学楼前上也可能看到小区楼栋）
实际上这个小区与理工大学（莲华校区）连通，穿过理工大学就可来到学府路，总体步行400米左右即可到达苏家塘地铁站。（旁边还在修1号线西北延，未来将成为双地铁项目哦）
（图来自贝壳）
最重要的是它并非老破小，而是次新房（估计2007~08年前后交付），这不就是大家伙心心念念的优质大学教职住宅小区吗？
因不是对外出售的商品房小区，所以鲜为人知。
小区环境
有较为严格的门禁系统，是评判一个小区是否值得购买的根本。
怡锦苑的小区大门做得不错。
小区南侧跟理工大学直接连通，小区和大学校园之间有车行道闸和人行门禁，但实际小区和校园是几乎融合在一起的。
从小区外部的外立面来看，棕色+黄色的涂料外墙，这样较新的高层小区，在整个教场西路以西非常亮眼，毕竟周边都是老小区居多。
从设计上来看，高层楼栋采用的是1个大的单体楼栋建筑内部有多个单元的并排设计。（早年间和谐世纪、凤凰城都是这样设计，优点是节约土地，缺点是小区被楼栋包围，内部显得有点密不透风）
（还有1栋洋房）
好在怡锦苑的楼栋没有全部围合，通过6栋高层+1栋洋房打造了类似8字形的半包围布局，也有一定地形高差，高低错落。
（虽有水景，但维护一般）
绿化设计上没有特别亮点，有休闲凉亭，绿化植物长势不错，但灌木基本没有修剪，边缘处已经出现较大面积的土地裸露。
（这里是中庭）
从小区往南走，一直处于下坡状态，有多个地下停车场通道。
旁边有几栋老小区（推测也是理工的家属楼），再通过一个门禁入口就来到理工大学的矿冶楼了。
因门禁是单向的，即从昆工进入小区，需要刷门禁卡，而从小区进入昆工只需要打开门禁开关，简而言之，校园即是家园。
（从小区走出来就是校园啦）
若把昆工校园美景当做小区美景，或许不恰当，但从学府路进入小区确实需要经过昆工校园，一路上那些不起眼的楼房实际是分析测试**重点实验室、冶金矿业**研究所等，还有百年银杏、花满枝头的泡桐树，这种氛围，真好。
（昆工内的百年银杏树）
产品与价格
除1栋7楼的洋房外，其他楼栋均为总高18层、1梯2户的板楼。
（单元门进入就是楼梯，里面才是电梯，这种设计公摊小）
这也让整个小区的户型都比较规整和通透。
最小户型100平米，公摊小，格局紧凑，但只有一卫，且只有客厅和主卧朝南向。（下图）
户型再大点的就是130平米和160平米，单价都在1.8w以上，甚至还有2w+的。
我们在现场看到的100平米三房一套四楼的房源，报价176万，这也是整个小区最低总价的一套，中介朋友表示“价格谈不下来了，之前已有两三个买家去谈，最低价就是这样，要是还能再少点，早就卖了”。
这是我们这次探盘过程中，第三套明确不接受讲价的房源了。
居住管理
这个小区拥有其他小区羡慕不来的——业委会。
我们在明显位置还看到了2022年小区物业的工作报告，清楚记录了小区的各项费用收支明细。
从这里来看，业主拥有较高话语权。
物业费1.2元/平米，另加电梯运行费20元/月/户（首层20元，逐增一层加2元），二次加压10元/月/户。
楼道内倒是非常干净整洁，单元门禁也有在使用。
尽管如此，两处缺点：
a、明明有电动车停放区，但电动车还是乱停乱放。
工作日工作时间段每栋楼下都停着N辆电动车，可想而知电动车在小区内部横行和夜间停放的场面。
有一定安全隐患。
也不排除夜间电动车警报声扰民的情况。
b、小区绿化管理一般
对绿化的管理一般，主要体现在，灌木修剪和补种，落叶的清扫不够及时。
也看到低楼层部分业主安装了防盗窗。
购房风险
在这附近没有看到中介门店，所以我们推测教场西路以西的荷叶馨园、怡锦苑的二手租售情况都不太活跃。
就小区品质来说，怡锦苑其实并不能达到这个价，但叠加了环境、配套、学校因素，加之整体小区出售房源较少，价格反而很稳定。
去年成交的几套房源价格也是在1.75w左右。
另外，小区业主目前能直接进出昆工，但不确定后期昆工方面是否会有其他严格管理措施，若小区业主不能直接进出昆工，相当于往学府路方向的出口被堵，或将带来不便。
荷叶馨园
与山脚下的怡锦苑对比，荷叶馨园占据了城市较高点+森林，远离了城市喧闹，就看业主的居住偏好了。
（荷风路上走到荷叶馨园有240米左右，爬坡）
荷叶山的东边，除了荷叶馨园、小部分老破小之外，还有两栋相对新的次新房戎荷园，山的北边就是云南警官学院了。
（二环内也只有荷叶山这个山包包还比较原生态了）
居住环境
我们来到这个项目的时候，还真有点城市中“世外桃源”的感觉。
（荷风路旁边的路牌）
（一条竹林小路）
穿过一段两百米左右的竹林小路，再沿着山势往上走个一百米，两侧是高大的樟树、桉树，小区背后是郁郁葱葱的荷叶山森林。
如果不是中介刻意推荐或者附近业主再购，我想很少会有人找到这个小区来买这里的二手房。
小区小，并且不临路，也不好找。
小区沿山地（坡地）而建，容积率仅有1.88，本身来说数据是很不错的，但因为没有较好的绿化设计，浪费了小区的好底子。
绿化就是楼栋间有乔木+灌木，无中庭、无休息区、无绿化造型、无正经小区大门（只有道闸+门禁）。
外墙为涂料外墙，淡蓝灰色，时间推移也有一点明显的暗淡和污渍。
就设计上来看，没有亮点且维护一般。
已有20年左右的年限，小区的管理和绿化在同龄段小区中没有太大优势。（对比同龄的江东系洋房小区而言）
产品与价格
一楼为车库，总高7层（不含底跃负一层），没有电梯。
临近小区的坡坡上也有停车的空地，小区两侧的道路边也有停车的位置，车库的实际价值可能多用来堆放杂物吧。
（一楼带露台花园，二楼也有凸出的露台，20-30平米左右）
比较值得一说的是底跃户型，车库层负一楼+一楼+一楼露台花园。（但花园外的通道为业主共享，露台花园并不算私密）
花园面积30-40平米左右，建面220多平米，有房东报价370w左右。（但我们具体实地没有进入看这套房源）
（标准层的135户型）
也有2套装修比较漂亮的135平米户型，都是中间楼层，报价都是200万。
（不知为何，这个小区的装修还真的都不错，是我们这次探盘的二手房中整体装修情况最好的）
因是无电梯小区，高楼层房源可能比较难销售，顶楼还有跃层房源报价在一万四出头，视野比较开阔。
如要购买，更推荐选择无遮挡的端户，无其他楼栋遮挡，满眼绿色。
居住管理
荷叶馨园与旁边的荷叶山住宅区应该都是民大的家属区。2022年6月开始物业费从0.8元/平米/月，涨到0.88元/平米/月（真的不贵）。
（涨了8分钱呢）
居住氛围应该也较为不错。
但该小区与旁边的老小区没有明显的门禁（只有车行道闸）。
基本没有太多管理，好在单元楼有门禁，否则真的就是随意进出。
（这条岔路口，左侧通往荷叶馨园和荷叶山住宅区，右侧通往戎荷园）
（戎荷苑）
购房风险
半坡小区的较大缺点，进出不便，尤其对不开车、不骑电动车的老人不够友好。
外出购物基本要穿过竹林小道，到荷风路上才有商店。
物业维护不够严格，也有一点安全隐患。
整体来看，作为7层的洋房小区，本身单价1.5w+，这样的价格并不贵。
但对于一个交房20年左右，又没有较好物业维护的小区来说，它已然“日薄西山”。
中介朋友坦白“这个小区，最近一年都没有成交过一套房源”（仅这家门店而言）。
不过，所处的区域内本身也没有太多次新洋房小区，恒安新邻居、欣安花园等价格又太高，而1.5w+的荷叶馨园就显得格外友好，加上本身隐匿在荷叶山中的清净属性，没准能够迎合部分购房者的需求也未尝可知。
一二环之间这样的位置加持，让这一区域的房价有了底气，配套重点学校更让区域房价顺利挺过前两年的低谷期。
房子没有完美，能够满足购房者大部分生活需求，那就已有较高价值。
END